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新型城鎮(zhèn)化的到來 或?qū)⒓涌旆康禺a(chǎn)業(yè)的整合與分化
發(fā)布時間：2014-01-13
隨著近來黨中央和國務(wù)院一系列重要會議的召開，新型城鎮(zhèn)化路徑逐漸清晰。作為中國未來發(fā)展新引擎，其對房地產(chǎn)業(yè)的影響深遠。
從近期的政策來看，十八屆三中全會雖未涉及房地產(chǎn)調(diào)控政策，但其提出的“市場在資源配置中起決定性作用”為房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展定下總基調(diào)。專家普遍認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場將淡化行政色彩，特別是商品房市場會更加強調(diào)市場化發(fā)展。在政策訴求上，過去比較偏重短期目標(biāo)，尤其是房價目標(biāo)，未來政策會更多地兼顧中長期目標(biāo)，注重供求關(guān)系以及資源配置的合理性。
而aa近召開的中央經(jīng)濟工作會議、中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央農(nóng)村工作會議在對新型城鎮(zhèn)化進一步闡釋的同時，也更加明確房地產(chǎn)市場未來的走向。
“這一系列重要會議對我國房地產(chǎn)業(yè)下一步發(fā)展趨勢的影響深遠。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，*先，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)向“居住”本質(zhì)回歸，通過市場和保障雙軌體系，解決廣大城鎮(zhèn)居民的住房問題，特別是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、城市之間轉(zhuǎn)移人口的住房問題。其次，隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的后續(xù)政策出臺，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，如何建立房地產(chǎn)業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地之間的雙贏模式，值得期待。再次，隨著城市群和城市圈發(fā)展戰(zhàn)略逐步實施，城市布局、人口布局、產(chǎn)業(yè)布局都將得到改善，這也為不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場帶來新的市場機遇。aa后，房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展模式也將進入升ji的新階段，節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材的建筑將日益得到市場認(rèn)可，在綜合成本和綜合效益之間，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步尋找到新的平衡點。
盤活存量土地將改變原有格局
從土地改革方面來看，此次中央城鎮(zhèn)化工作會議的一個亮點是，明確要“提城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率。要按照嚴(yán)守底線、調(diào)整結(jié)構(gòu)、深化改革的思路，嚴(yán)控增量，盤活存量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提升效率，切實提城鎮(zhèn)建設(shè)用地集約化程度”。這與十八屆三中全會要求的“建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價、提工業(yè)用地價格”形成呼應(yīng)。
申銀萬國研究報告認(rèn)為，“盤活存量”是此次三中全會和城鎮(zhèn)化工作會議在土地制度方面的aa大變化，而目前市場對此重視程度仍然不足。“盤活存量”意味著原來政府的“征地—賣地”模式將發(fā)生改變，存量土地再開發(fā)將成為未來土地資源價值aa的城市——一線城市土地供應(yīng)的重要甚至是主要方式，城市土地再開發(fā)機遇凸顯。
劉衛(wèi)民表示，完善土地市場體系可以從以下幾個方面重點突破：一是要建立與新型城鎮(zhèn)化中住房需求相適應(yīng)的土地供應(yīng)體系。土地是房地產(chǎn)市場的先行指標(biāo)，把握好供地規(guī)模對于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行具有重要意義。根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，那些房地產(chǎn)市場運行較為平穩(wěn)的地區(qū)，當(dāng)?shù)氐耐恋毓┣箨P(guān)系也較為平衡。
二是要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在目前土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，工業(yè)用地占有相當(dāng)大的比重，而且供地價格相對較低，在建設(shè)用地計劃不變的前提下，這必然會擠占住宅土地供應(yīng)量，增加地方政府從住宅用地中獲取更大土地收益的沖動。因此，在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整中，可要求在住房供求緊張的城市，BX增加住宅用地的供應(yīng)量，以滿足住宅土地需求。
三是隨著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，并且與國有土地同權(quán)同價等政策逐步落實，原來單一的國有土地供應(yīng)模式被打破，土地供應(yīng)渠道更加豐富，土地市場的調(diào)控彈性將大大增強，有利于在城鎮(zhèn)化快速推進過程中，降低房價的剛性成本。
城市群戰(zhàn)略將市場區(qū)域化
從區(qū)域?qū)蛏蟻砜�，中央城�?zhèn)化工作會議提出了“兩橫三縱”（即構(gòu)建以陸橋通道、沿長江通道為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，形成若干新的大城市群和區(qū)域性的城市群）的城市化戰(zhàn)略格局。
對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉接受本報記者采訪時表示，大城市面臨著日益沉重的人口壓力、交通壓力、環(huán)境壓力和資源壓力，而小城鎮(zhèn)仍具有巨大的增長潛力。“城市圈”的提出伴隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的建立，將縮短地區(qū)差距，平衡地區(qū)間發(fā)展，進一步緩解房地產(chǎn)市場日益緊張的供求矛盾。
而從戶籍改革上來看，十八屆三中全會《決定》中提出，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種思路體現(xiàn)了*對人口流動的政策導(dǎo)向，提升中小城市對人口流入的吸引力，促進人口的就地城鎮(zhèn)化。
國泰君安證券認(rèn)為，2013 年將成為中國房地產(chǎn)區(qū)域分化元年，在新型城鎮(zhèn)化下三類區(qū)域房地產(chǎn)成長aa具潛力：**類是都市圈模式，一線特大城市及周邊衛(wèi)星城市；第二類為城市帶模式，二、三線中心城市逐漸形成城市帶；第三類是“三受益”型二、三線一般城市，即受益于交通、人口和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的城市。
房企戰(zhàn)略布局將改變
再來看2013年中國房企的銷售情況。據(jù)某研究中心發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜數(shù)據(jù)顯示，2013年由于大體量擴張的規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，國內(nèi)大型房企業(yè)績普遍.水平增長，前50家房企銷售總額達21355億元。其中，萬科以1740．6億元拔得頭籌，碧桂園以131%同比增速躍升至1097．3億元，加入千億軍團。
新型城鎮(zhèn)化的推進將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來怎樣的影響？對此，中國經(jīng)濟時報記者聯(lián)系到2013年表現(xiàn)搶眼的“千億黑馬”碧桂園，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新型城鎮(zhèn)化對中國房地產(chǎn)市場的影響將是非常持久的，會加快中國房地產(chǎn)市場的整合和分化，促進行業(yè)健康發(fā)展。碧桂園多年來堅持避開地價企的一線城市和城市中心區(qū)域，積*布局有發(fā)展?jié)摿Φ亩�、三線城市（年報顯示，碧桂園在二、三線城市的土儲占總土儲比例約84%）。在城鎮(zhèn)化建設(shè)的道路上，碧桂園已經(jīng)先邁出了一步，做了很多樓盤的配套和服務(wù)設(shè)施，包括成熟的管理方式，為未來國內(nèi)發(fā)展城鎮(zhèn)化的模式打下了基礎(chǔ)。
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積*主動適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的客觀要求。在做好區(qū)域市場和產(chǎn)品細(xì)分市場方面，還是有很大市場空間。”劉衛(wèi)民認(rèn)為，*強調(diào)新型城鎮(zhèn)化，其實可以理解為傳遞兩個信號：一個是我們*仍處于城鎮(zhèn)化快速推進階段，城鎮(zhèn)化還遠未結(jié)束，城鎮(zhèn)化仍是現(xiàn)階段我們發(fā)展的主要動力之一。另一個是下一階段城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式將發(fā)生變化，我們不能再單純強調(diào)城鎮(zhèn)化的數(shù)量指標(biāo)，更應(yīng)強調(diào)城鎮(zhèn)化的質(zhì)量指標(biāo)。對于房地產(chǎn)市場來說，隨著近年來持續(xù)速的房地產(chǎn)建設(shè)，我們的住房供求總量正在逐步趨于平衡，但結(jié)構(gòu)化問題仍較為突出，部分城市供求緊張、住房資源分配不均、新進城人口住房困難問題并存。另外，我們的住房質(zhì)量仍然有較大提升空間，住房成套率還遠低于城鎮(zhèn)化水平較的*。這也會在一定程度上推遲我國住房投資建設(shè)峰值的到來。
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